Recientemente la Corte Suprema casó de oficio la sentencia impugnada que, confirmando el fallo de primer grado, acogió la acción subsidiaria de terminación de contrato ordenando la restitución del inmueble y el pago de rentas insolutas.

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(Fuente: Destacados del Editor, Microjuris)

Tribunal:   Corte Suprema

Sala:   Primera

Colección:   Jurisprudencia

Cita:  ROL:46631-22, MJJ330189

Compendia:  Microjuris

VOCES: – CIVIL – ARRENDAMIENTO DE INMUEBLES – OBJETO SOCIAL – URBANISMO Y CONSTRUCCIONES – PERMISOS ADMINISTRATIVOS – EXTINCIÓN ANTICIPADA – PONDERACION DE LA PRUEBA – CASACION DE OFICIO – SENTENCIA DE REEMPLAZO –

En la especie, la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, cuyo contenido no ha resultado controvertido, contiene en su letra b) una disposición que autorizaba al arrendatario a poner término anticipado al contrato en el evento que la Municipalidad no otorgase a la arrendataria la respectiva patente municipal para dar al inmueble arrendado en fin señalado en su giro. En este sentido, habiéndose verificado el término del contrato a propósito de la imposibilidad de uso de la propiedad y conforme la facultad contenida en la cláusula quinta, aquél se encontraba terminado a la fecha de la presentación de la demanda, de modo que ésta se desestima en su totalidad.

Doctrina:

1.- Corresponde casar de oficio la sentencia impugnada que, confirmando el fallo de primer grado, acogió la acción subsidiaria de terminación de contrato ordenando la restitución del inmueble y el pago de rentas insolutas. Al respecto, las exigencias legales y constitucionales referidas a la fundamentación de la sentencia obliga a los jueces a ponderar todos los antecedentes del proceso, y particularmente la naturaleza de las cuestiones debatidas en la instancia correspondiente. En efecto, la sentencia de la Corte de Apelaciones formula la decisión definitiva a partir de un supuesto que resulta contradictorio, ya que por un lado pareciera desestimar la apelación de la demandada por entender que la cuestión sobre la operatoria de la terminación anticipada del arriendo a partir de la aplicación de la cláusula quinta del contrato por no haberse otorgado la patente municipal a la demandada no fue propuesto en primera instancia por la rebeldía de aquella parte -considerando décimo-, para luego formular una apreciación diversa, afirmando que aquello resultaba ser una cuestión efectivamente debatida y propuesta por la misma demandante, como lo precisó en los fundamentos de su demanda. Esta divergencia argumentativa se asienta además en la circunstancia de estimar como nexo analítico que el «giro» de la demandada, para los efectos de determinar la concurrencia de los supuestos de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, era el contenido en el contrato como expresión de su identificación como «importadora», desestimándose el contenido de la cláusula sexta del contrato que precisa: «El local se arrienda para ser destinado a taller de mecánica, desabolladura y pintura; arrendamiento, compra y venta de vehículos y maquinas; y venta de repuestos, lubricantes y otros accesorios del giro automotriz.». Así, no obstante reconocer la incorporación de un documento de la Municipalidad que señalaba expresamente que en el inmueble no es factible el uso de actividad productiva de taller de pinturas, desabolladora y mecánica de autos, la sentencia recurrida, desatendiendo el destino dado por las partes en el contrato a la propiedad arrendada fundó, su decisión en la estimación del «giro» formal indicado en la comparecencia del contrato sin atender al objeto social de la demandada atendido su naturaleza comercial.

2.- En la especie, la cláusula quinta del contrato, cuyo contenido no ha resultado controvertido, contiene en su letra b) una disposición que autorizaba al arrendatario a poner término anticipado al contrato, dando previo aviso a la arrendadora con 60 días corridos de anticipación mediante carta certificada notarial, en el evento que la Municipalidad no otorgase a la arrendataria la respectiva patente municipal para dar al inmueble arrendado en fin señalado en su giro.

Por su parte, la cláusula sexta del contrato precisa que la propiedad arrendada tiene como destino el de taller mecánico, desabolladura y pintura, arrendamiento, compra y venta de vehículos y maquinas; y venta de repuestos, lubricantes y otros accesorios del giro automotriz. En este contexto, de los antecedentes que obran en el proceso se observa que efectivamente la demandada remitió una carta a su arrendadora, fundada en la facultad prevista en la cláusula quinta del contrato. De este modo, habiéndose verificado el término del contrato a propósito de la imposibilidad de uso de la propiedad y conforme la facultad contenida en la cláusula quinta, aquél se encontraba terminado a la fecha de la presentación de la demanda, de modo que ésta debe ser desestimada en su totalidad. (De la sentencia de reemplazo)

3.- No pueden pasar inadvertidos algunos antecedentes del proceso vinculados a la notificación de la demanda a la demandada. Consta que la demanda fue presentada el 11 de marzo de 2016, indicando como domicilio de la demandada el mismo inmueble que la demandante había entregado en arrendamiento a un nuevo ocupante desde el 1 de febrero de 2016. Desde luego, cualquiera sea el alcance o sentido que se otorgue a la presunción contenida en el artículo 8 N° 2 de la Ley N° 18.101, ésta tiene como objeto facilitar la tramitación de un procedimiento breve y concentrado y en ningún caso busca permitir un curso procesal que afecte la posibilidad del ejercicio del derecho de defensa de una de las partes, con la innegable afectación a un debido proceso a cuya cautela todo tribunal se encuentra constitucional y legalmente obligado, cuestión que tiene incidencia en la determinación de las costas a las que resulta condenada la demandante. (De la sentencia de reemplazo)Fallo:

Santiago, nueve de enero de dos mil veinticuatro.

VISTOS:

En causa Rol C-1643-2016 del Segundo Juzgado Civil de Concepción, caratulados «Madesal con Importadora Costabal y Echenique S.A», juicio sumario de arrendamiento, por sentencia definitiva de primera instancia de veintiséis de junio de dos mil diecinueve, la juez suplente de dicho tribunal rechazó la demanda principal, pero acogió la acción subsidiaria declarando terminado el contrato de arrendamiento que la justificó, ordenando la restitución del inmueble y el pago de rentas insolutas, con costas.

Apelada dicha decisión por ambas partes, una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción la revocó otorgando los intereses solicitados por la demandante y eximiendo de las costas a la demandada, confirmándola en lo demás con diversas declaraciones.

En contra de esta última decisión, tanto la demandante como la demandada, interpusieron sendos recursos de casación en el fondo.

Se ordenó traer los autos en relación.

CONSIDERANDO:

PRIMERO: Que, constituye causal de nulidad formal, de acuerdo a lo establecido en el artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, el haberse dictado la sentencia con omisión de alguno de los requisitos establecidos en el artículo 170 del mismo texto legal, cuyo numeral 4 exige de las sentencias la exposición de las consideraciones de hecho y de derecho que sirvan de fundamento al fallo.

SEGUNDO: Que, la importancia de cumplir con tal disposición la ha acentuado esta Corte Suprema por la claridad, congruencia, armonía y lógica en los razonamientos que deben observar los fallos.

La exigencia de motivar o fundamentar las sentencias no sólo dice relación con un asunto exclusivamente procesal referido a la posibilidad de recurrir, sino que también se enmarca en la necesidad de someter al examen que puede hacer cualquier ciudadano de lo manifestado por el juez y hace posible, asimismo, el convencimiento de las partes en el pleito, evitando la impresión de arbitrariedad al tomar éstas conocimiento del porqué de una decisión judicial.

Lo anterior, entre otros aspectos, dice relación con una resolución definitiva congruente con los antecedentes del proceso, de modo que las afirmaciones o conclusiones contenidas en aquella tengan un correlato lógico en el proceso.

TERCERO: Que, previo a lo que se va a decidir, conviene precisar algunos antecedentes de la causa:

1°.- En estos autos, la empresa Madesal S.A., demandó la restitución del inmueble de un inmueble denominado Lote N° 32 del Parque Industrial y Comercial San Andrés, calle marco Polo N° 9.067, comuna de Hualpén, y otras prestaciones, y en subsidio, la terminación de un contrato de arriendo de fecha 15 de mayo de 2012 y su restitución, en contra de Importadora Costabal y Echenique S.A., indicando que operó en la especie un pacto comisorio calificado ya que la demandada no pagó las rentas de arrendamiento de los meses de febrero, marzo y abril de 2015, abandonando el inmueble sin aviso ni resguardo alguno.

Pidió la entrega de llaves, el pago de las rentas insolutas, más intereses para operaciones reajustables desde la mora a la fecha que determine el tribunal, las rentas hasta la terminación del contrato en mayo de 2022 conforme el artículo 1945 del Código Civil, o la suma que fije el tribunal, así como la cancelación de la inscripción del contrato de arriendo en el registro correspondiente más las cosas de la causa.

En subsidio, para el caso en que se estime la necesidad de constatación judicial del pacto comisorio, solicitó la restitución del inmueble y el pago de las rentas hasta la operación efectiva del pacto comisorio o con la ejecutoria de la sentencia, más reajustes e intereses. También, en subsidio a lo anterior, en caso de estimarse que no operó el pacto comisorio, pidió -practicadas dos reconvenciones de pago de las rentas insolutas-, se declare terminado el contrato y se condene a la demandadas a las mismas prestaciones indicadas, o las que determine el tribunal, más reajustes, intereses y costas.

Solicitó, por último, la cancelación de la inscripción del contrato de arrendamiento que consta en el registro de Hipotecas y Gravámenes del Conservador de Bienes Raíces de Talcahuano, correspondiente al año 2012.

2°.- La demandada, notificada el 15 de junio de 2016, en de conformidad al artículo 8 N° 2 de la Ley N° 18.101, no compareció al proceso, dictándose sentencia definitiva de primera instancia que acogió la demanda principal.

Recurrida aquella decisión por la demandante, el 17 de marzo de 2017, la Corte de Apelaciones, de oficio, invalidó el proceso reponiéndolo al estado que el juez no inhabilitado que corresponde, ordenara notificar válidamente la demanda y su proveído a la parte demandada.

Luego, tramitada la causa ante juez no inhabilitado, la demandada fue notificada de conformidad con el artículo 44 del Código de Procedimiento Civil, en el inmueble arrendado, esto es, en calle Marco Polo N° 9067, de la comuna de Hualpé

n, el 24 de noviembre de 2018.

La audiencia correspondiente se celebró el 30 de noviembre de 2018, en rebeldía de la demandada, rindiéndose la prueba que ofreció la demandante.

3°.- La sentencia de primera instancia, de fecha veintiséis de junio de dos mil diecinueve, asentó, además de la existencia del contrato de arrendamiento, que las partes establecieron un pacto comisorio calificado a objeto de garantizar el cumplimiento de la obligación de pago de la renta, sin embargo -estimó-, para que

aquél operase, se requería un acto recepticio que debe llevar a cabo el contratante diligente, lo que se verifica con la notificación judicial de la demanda, sin que opere la resolución por el mero incumplimiento, razón por la cual desestima la demanda principal.

Sin embargo, resolviendo la petición subsidiaria, indicó que, como se infiere del contrato de arriendo suscrito por las partes, específicamente de su cláusula décima (10.5) el contrato termina de pleno derecho entre otras hipótesis por el atraso en el pago de la renta en tres o más meses consecutivos, precisando en su motivo décimo tercero que:

«Que, conforme a lo pactado en la cláusula décima del contrato, resulta ser efectivo que en éste se contiene un pacto comisorio calificado, que permite poner término ipso facto al arrendamiento.

(…)

En el caso del contrato de arrendamiento, la mecánica de este pacto implica que con la mora del arrendatario se produce la terminación del arrendamiento de pleno derecho, dando paso directo a la acción de restitución.» Luego, expresa la sentencia, habiéndose acreditado que la demandada no ha pagado las rentas desde el mes de febrero de 2015, el contrato terminó ipso facto, correspondiendo la restitución del inmueble arrendado conforme lo estipularon libremente las partes y por lo mismo -precisa- corresponde excluir la aplicación de la regla contenida en el artículo 1977 del Código Civil, acogiendo si la pretensión de restitución del inmueble.

Indicó también que la demandada abandonó el inmueble sin entregar materialmente las llaves, no existiendo entrega formal del mismo, cuestión que correspondía acreditar a la demandada, desestimando una testimonial que indicaba que desde inicios del año 2016 la propiedad estaba arrendada a un tercero, cuestión que estima insuficiente para entender que la demandada entregó la cosa arrendada.

Acoge igualmente el pago de las rentas insolutas a contar del mes de febrero de 2015 por 250 UF mensuales, y hasta que se efectúe la restitución del inmueble por medio de la entrega de las llaves, todo con los reajustes señalados en el artículo 21 de la Ley N° 18.101, desestimando la petición de intereses por no estar contenidos en la señalada normativa y por no haberse pactado en el contrato.

Desestimó también los perjuicios por estimar que ellos no se han verificado a propósito del incumplimiento de la demandada ni se aportó prueba sobre ellos.

Así, rechazó la demanda principal, acogió la acción subsidiaria de terminación del contrato, ordenando la restitución del inmueble en un plazo de 10 días desde la ejecutoria del fallo, el pago de las rentas insolutas desde febrero de 2015 y hasta la restitución del inmueble, las que serían debidamente reajustadas sin intereses, y la cancelación de la inscripción del contrato de arriendo, rechazando las demás peticiones subsidiarias, condenando en costas a la demandada.

4°.- La sentencia de primer grado fue objeto de un recurso de apelación por la demandante, quien pidió la aplicación de intereses a las sumas debidas y el otorgamiento de la indemnización de perjuicios contenida en el artículo 1945 del Código Civil.

La demandada, por su parte, en una misma presentación formuló un incidente de nulidad de todo lo obrado por falta de emplazamiento que fue luego desestimado, y un recurso de apelación. Este último se sustentó en la circunstancia de haber terminado el contrato de arriendo por aplicación de la cláusula quinta del contrato que facultaba a la arrendataria a dar término al contrato si la Municipalidad respectiva no otorgase la patente comercial conforme a su giro, remitiéndose en su oportunidad una carta certificada el 3 de septiembre de 2014.

5°.- En la tramitación de segunda instancia, la demandada acompañó como antecedente copia de los autos Rol 5801-2015 seguidos ante el Segundo Juzgado Civil de Concepción, donde la actual demandante ejerció idéntica acción, solicitando la notificación de la demandada en su domicilio en la ciudad de Santiago mediante exhorto.

Solicitó además la exhibición documental por la demandante de los contratos de arriendo del mismo inmueble objeto de este juicio suscritos con un tercero, Productora de Calzados Bio Bio S.A., diligencia que se cumplió a fojas 850 el 28 de junio de 2021 adjuntándose un documento denominado «contrato de comodato» suscrito entre Madesal S.A. – la demandante-, y la empresa señalada más arriba .

Sobre este documento es necesario precisar:

(a) que el contrato fue otorgado en la ciudad de Concepción, el 18 de abril de 2016;

(b) que, no obstante señalar el encabezado que el acuerdo es un «comodato» y que diversas disposiciones se mencionan una «promesa», de la lectura de cada una de sus cláusulas, lo cierto es que las partes de ese instrumento pactaron un contrato de arrendamiento, desde el momento que frente la entrega de un inmueble, la ocupante debe pagar mensualmente una suma de dinero expresada en Unidades de Fomento;

(c) que el inmueble entregado y objeto del contrato de arrendamiento es el denominado Lote Nº32, actual comuna de Hualpén, del Parque Industrial y Comercial San Andrés, Rol de Avalúos Nº 5.309-37, Hualpén (Cláusula primero), y,

(d) que el contrato tenía una duración de 5 años, contados desde el 1 de febrero de 2016 (Cláusula cuarto).

6°.- Por sentencia de veinticuatro de mayo de dos mil veintidós, una sala de la Corte de Apelaciones de Concepción, luego de formular algunas correcciones formales a la sentencia apelada, y con nuevos fundamentos, la revocó únicamente en la condena en costas impuesta a la demandada y en el rechazo al pago de los intereses demandados, los que estimó procedentes, confirmando en lo demás el fallo, con declaración que en la especie operó la cláusula décima, acápite 10.5 del contrato de arrendamiento, y que la restitución del inmueble debe entenderse efectuada a la demandante en el mes de enero de 2016 debiendo pagarse las rentas insolutas hasta esa fecha y desde febrero de 2015, más reajustes e intereses corrientes,

disponiendo que las costas de la instancia sean asumidas por los litigantes en partes iguales.

En sus fundamentos, en primer lugar, advirtió una inconsistencia de la sentencia de primera instancia al haber desestimado, por un lado, la acción principal por no ser procedente el pacto comisorio calificado y consecuencialmente improcedente la restitución del inmueble, para luego acoger la acción subsidiaria, fundada en el mismo pacto comisorio, que ahora lo estima concurrente por el mero incumplimiento de la obligación del pago de renta; estimando «curioso» el razonamiento concluyó la carencia de mecanismos de corrección formales toda vez que los dos recursos de apelación se circunscribían únicamente a aquella parte de la demandada que fue acogida en el fallo apelado.

En segundo lugar, y en análisis del recurso de apelación de la demandada, expresó que efectivamente el contrato que resultó probado, contiene en la cláusula quinta letra b) una disposición que autorizaba al arrendatario a poner término anticipado al contrato, dando previo aviso a la arrendadora con 60 días corridos de anticipación mediante carta certifica notarial: «b) En el evento que la Ilustre Municipalidad de Hualpén no otorgare a la arrendataria la respectiva patente municipal para dar al inmueble arrendado el fin señalado en su giro.».

Aunque consideró que dicho tópico no fue alegado ante el juez a quo por la demandada que se encontraba rebelde, realizó un análisis de aquella disposición contractual indicando que el mismo acuerdo señala que la arrendataria -Importadora Costabal y Echenique S.A.-, es «del giro de su denominación».

Al efecto el señaló expresamente en el motivo décimo:

«Es cierto que en la cláusula sexta del contrato se indica que el local se arrienda «para ser destinado a taller de mecánica, desabolladura y pintura; arrendamiento, compra y venta de vehículos y maquinas; y venta de repuestos, lubricantes y otros accesorios del giro automotriz», empero también lo es que en la aludida cláusula quinta se establecía, en favor de la arrendataria, una verdadera estipulación unilateral de terminación anticipada por causas distintas al incumplimiento, cláusula que, por su naturaleza ínsita -que escapa al acuerdo mutuo-, es de carácter excepcional y, por ende, de aplicación interpretación restrictiva, y, siendo de tal naturaleza, ha de restringirse su aplicación al caso específicamente previsto, cual es en la especie que pueda darse al predio arrendado el fin señalado en su giro (importadora).»

Estimó también que lo requerido en la cláusula quinta era que le Municipalidad de Hualpén no otorgara a la arrendataria la respectiva patente municipal para dar al inmueble arrendado el fin señalado en su «giro», precisando en su motivo undécimo que:

«…importa la concurrencia de determinados supuestos de hecho que no hacen depender la terminación anticipada del contrato de la sola voluntad de la parte contratante que la ejerce, cuestión que no resulta baladí en la medida que se considere que la cláusula sólo habrá de operar tanto en cuanto efectivamente concurra el supuesto de hecho previsto en la convención, siendo éste un aspecto de hecho susceptible de control jurisdiccional, máxime sí, como en autos y según los antecedentes añadidos por la demandante, esta contratante discutió la efectividad de la concurrencia de tal supuesto fáctico esgrimido por la arrendataria cuando ésta pretendió la terminación unilateral del arrendamiento, hecho este último que además fue reconocido por el apoderado de la parte demandada durante su alegato ante esta Corte.» Lo observado, dice el fallo, no se altera -asentando aquello- por existir dos cartas de la demandada, una de septiembre de 2014 y otra de enero de 2015 donde ejerció la facultad unilateral pactada, a lo que se opuso la demandante, concluyendo en este acápite que a quien correspondía acreditar el supuesto de hecho de la terminación unilateral -por no otorgamiento de la patente municipal- era a la demandada, lo que no resultó suficiente conforme su «giro».

El mismo fallo, desestimó otras alegaciones de la demandada, y en lo apelado por la demandante, otorgó los intereses solicitados en razón de lo señalado en el artículo 1559 del Código Civil, desestimando la aplicación de la indemnización fundada en el artículo 1945 del mismo cuerpo legal, por estimar concurrente la hipótesis del artículo 6 de la Ley N° 18.101, ya que el inmueble fue en los hechos abandonado por la demandada, arrendándolo nuevamente la demandante a un tercero en el mes de febrero de 2016, conforme infiere de la prueba rendida.

CUARTO:

Que, las exigencias legales y constitucionales referidas a la fundamentación de la sentencia enunciadas más arriba, obliga a los jueces a ponderar todos los antecedentes del proceso, y particularmente la naturaleza de las cuestiones debatidas en la instancia correspondiente.

En efecto, la sentencia de la Corte de Apelaciones formula la decisión definitiva a partir de un supuesto que resulta contradictorio, ya que por un lado pareciera desestimar la apelación de la demandada por entender que la cuestión sobre la operatoria de la terminación anticipada del arriendo a partir de la aplicación de la cláusula quinta del contrato por no haberse otorgado la patente municipal a la demandada no fue propuesto en primera instancia por la rebeldía de aquella parte – considerando décimo-, para luego formular una apreciación diversa, afirmando que

aquello resultaba ser una cuestión efectivamente debatida y propuesta por la misma demandante, como lo precisó en los fundamentos de su demanda.

Esta divergencia argumentativa se asienta además en la circunstancia de estimar como nexo analítico que el «giro» de la demandada, para los efectos de determinar la concurrencia de los supuestos de la cláusula quinta del contrato de arrendamiento, era el contenido en el contrato como expresión de su identificación como «importadora», desestimándose el contenido de la cláusula sexta del contrato que precisa: «El local se arrienda para ser destinado a taller de mecánica, desabolladura y pintura; arrendamiento, compra y venta de vehículos y maquinas; y venta de repuestos, lubricantes y otros accesorios del giro automotriz.».

Así, no obstante reconocer la incorporación de un documento de la Municipalidad de Hualpén que señalaba expresamente que en el inmueble no es factible el uso de actividad productiva de taller de pinturas, desabolladora y mecánica de autos, la sentencia recurrida, desatendiendo el destino dado por las partes en el contrato a la propiedad arrendada fundó, su decisión en la estimación del «giro» formal indicado en la comparecencia del contrato sin atender al objeto social de la demandada atendido su naturaleza comercial.

QUINTO:

Que, como se expresó más arriba, las consideraciones reseñadas en el motivo anterior, no formaron parte del análisis sustantivo de los jueces del fondo ya que la decisión de la Corte de Apelaciones se fundó en un análisis parcial en la estimación del giro de una sociedad anónima a partir de las expresiones formuladas en la comparecencia del contrato, y no razonando adecuadamente en la vinculación de la negativa de la Municipalidad de Hualpén a otorgar patente con el destino que las partes otorgaron al inmueble, careciendo, en consecuencia, de la fundamentación a que se encuentra obligada en virtud de lo dispuesto en el artículo 170 N° 4 del Código de Procedimiento Civil.

En efecto, al enfrentar los antecedentes de autos con lo que se ha expresado resulta inconcuso que la sentencia impugnada, en el caso sub judice, no ha dado cumplimiento a los requisitos legales indicados, pues la construcción argumentativa de los jueces del fondo desconoce el verdadero destino del inmueble conforme la expresa declaración de las partes, desvirtuando erradamente los fundamento de una terminación del contrato por un supuesto diverso al contenido en el petitorio de la demanda. Al efecto resulta necesario precisar, cuestión de la que no se hizo cargo la sentencia recurrida, que la cláusula sexta del contrato -como se expresó- refirió un destino específico del bien arrendado, pero no obstante ello, los fundamentos del sentenciador de segunda instancia sólo se limitaron a una apreciación parcial del contrato, concluyendo la inaplicación de la cláusula quinta únicamente a partir de la estimación errada del giro de la demandada, obviando el destino otorgado al inmueble arrendado en el propio contrato.

SEXTO:

Que, queda de manifiesto, entonces, que la sentencia cuestionada se construye a partir de motivaciones insuficientes y sin correlato en aquellos antecedentes debidamente rendidos en la causa, quedando desprovisto el fallo de la fundamentación exigida en el artículo 170 N° 4 del Código de Procedimiento Civil, con lo cual se configura el vicio de casación formal previsto en el numeral 5° del artículo 768 del mismo cuerpo legal.

SÉPTIMO: Que, el artículo 775 del texto legal citado dispone que pueden los tribunales, conociendo por vía de apelación, consulta o casación o en alguna incidencia, invalidar de oficio las sentencias cuando los antecedentes del recurso manifiesten que ellas adolecen de vicios que dan lugar a la casación en la forma, hipótesis que se presenta en este caso, según se expusiera precedentemente, incurriendo el fallo en comento en un defecto de validez que influye sustancialmente en lo dispositivo del mismo y que es menester declarar y enmendar.

Por estas consideraciones y visto, además, lo dispuesto en los artículos 768 N° 5, 786 y 808 del Código de Procedimiento Civil, se anula, de oficio, la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción de veinticuatro de mayo de dos mil veintidós, en tanto ella se pronuncia sobre la sentencia de veintiséis de junio de dos mil diecinueve del Segundo Juzgado Civil de esa ciudad, la que se reemplaza por la que se dicta a continuación, separadamente, pero sin nueva vista.

Téngase por no presentados los recursos de casación en el fondo deducidos por el abogado Ramón Domínguez Águila, en representación de la demandada y por el abogado Mario Rojas Sepúlveda, en representación de la demandante.

Regístrese.

Redacción a cargo de la Ministra señora María Soledad Melo L.

Rol N° 46.631-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sra.

María Soledad Melo L., y los abogados integrantes Sr. Eduardo Morales R., y Sra. Leonor Etcheberry C.

ARTURO JOSE PRADO PUGA MAURICIO ALONSO SILVA CANCINO

MINISTRO MINISTRO

Fecha: 09/01/2024 14:19:35 Fecha: 09/01/2024 14:19:36

MARIA SOLEDAD MELO LABRA ROSA MARIA LEONOR ETCHEBERRY

MINISTRA COURT

Fecha: 09/01/2024 14:19:37 ABOGADO INTEGRANTE Fecha: 09/01/2024 14:09:33

EDUARDO VALENTIN MORALES

ROBLES

ABOGADO INTEGRANTE

Fecha: 09/01/2024 14:14:54

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema

MARCELO DOERING CARRASCO

MINISTRO DE FE

Fecha: 09/01/2024 15:13:32

En Santiago, a nueve de enero de dos mil veinticuatro, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.

MARCELO DOERING CARRASCO

MINISTRO DE FE

Fecha: 09/01/2024 15:13:32

Santiago, nueve de enero de dos mil veinticuatro.

En cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 786 del Código de Procedimiento Civil, se dicta la siguiente sentencia de reemplazo:

VISTOS:

Se reproduce la sentencia apelada a excepción de sus considerandos séptimo a décimo noveno, que se eliminan.

Asimismo, se reproducen los considerandos 4° y 5° del fallo de casación que antecede.

Y SE TIENE EN SU LUGAR PRESENTE:

1°.- Que, no obstante el ejercicio de las acciones de restitución de inmueble, pago de prestaciones, o las subsidiarias de terminación del contrato de arrendamiento, pago de rentas insolutas e indemnización de perjuicios, la demandante expresó en los antecedentes de su pretensión que le fue remitida por la demandada una carta de 3 de septiembre de 2014 invocándose en ella la facultad contenida en la cláusula quinta del contrato, sin embargo, precisó, rechazó aquella comunicación instando por el cumplimiento del contrato.

Luego, si bien la demandada se encontraba en rebeldía en el proceso, compareció a la causa una vez dictada la sentencia de primera instancia por medio de escrito de nueve de agosto de dos mil diecinueve, alegando que en la especie el contrato se encontraba terminado el 3 de noviembre de 2014, en razón de lo señalado en la cláusula quinta del contrato, cuyo tenor la facultaba para poner término al mismo de aquella forma, en el evento que la Municipalidad de Hualpén no otorgare la patente correspondiente para dar al inmueble el destino señalado en su giro.

2°.- Que, en ese marco de discusión, corresponde precisar que el fundamento de las acciones formuladas por la demandante se centran en el incumplimiento de las obligaciones de pago de las rentas y en el abandono del inmueble, pidiendo, en diferentes formas, la restitución del inmueble y el pago de determinadas prestaciones y perjuicios en los términos del artículo 1945 del Código Civil.

Luego, la demandada, por su parte, en su recurso de apelación, controvierte aquellas pretensiones sobre la base de estimar que en el caso ha operado una forma de término del contrato de arriendo – prevista en la cláusula quinta del mismo-verificada con anterioridad a aquellos supuestos en que se funda la demanda, no siendo procedente, en consecuencia, la terminación de un contrato que, a la fecha de la presentación de la demanda,

ya había concluido.

3°.- Que, en la especie, la cláusula quinta del contrato, cuyo contenido no ha resultado controvertido, contiene en su letra b) una disposición que autorizaba al arrendatario a poner término anticipado al contrato, dando previo aviso a la arrendadora con 60 días corridos de anticipación mediante carta certificada notarial, en el evento que la Municipalidad de Hualpén no otorgase a la arrendataria la

respectiva patente municipal para dar al inmueble arrendado en fin señalado en su giro.

Por su parte, la cláusula sexta del contrato precisa que la propiedad arrendada tiene como destino el de taller mecánico, desabolladura y pintura, arrendamiento, compra y venta de vehículos y maquinas; y venta de repuestos, lubricantes y otros accesorios del giro automotriz.

4°.- Que, en este contexto, de los antecedentes que obran en el proceso se observa que efectivamente la demandada remitió una carta a la empresa, su arrendadora, fundada en la facultad prevista en la cláusula quinta del contrato.

En efecto, a propósito de un incidente de nulidad de todo lo obrado, la demandada acompañó un certificado emanado de la Dirección de Obras de la Municipalidad de Hualpén que expresa que el local -referido al ubicado en Marco Polo N° 9067 de esa comuna- no cumple con las disposiciones de los artículos 116 , 121 y 142 de la Ley General de Urbanismo y Construcción ni con el artículo 145 del mismo cuerpo legal sobre recepción de obras, señalándose que no es factible el uso de actividad productiva (taller de pintura, desabolladura y mecánica de vehículos), antecedente este último más específico que aquel otro certificado de informaciones previas que acompañó la demandante, referido al uso del suelo que permite únicamente como destino «industrial» sólo almacenamiento, acopio y talleres inofensivos y molestos con impactos mitigados, del cual también se deduce la imposibilidad de uso del inmueble arrendado a los fines determinados pactados en el contrato.

5°.- Que, en consecuencia, habiéndose verificado el término del contrato a propósito de la imposibilidad de uso de la propiedad y conforme la facultad contenida en la cláusula quinta, aquél se encontraba terminado a la fecha de la presentación de la demanda, de modo que ésta deberá ser desestimada en su totalidad.

6°.- Que, sin perjuicio de lo anterior, no pueden pasar inadvertidos algunos antecedentes del proceso vinculados a la notificación de la demanda a la demandada.

Al efecto, consta que la Corte de Apelaciones de Concepción, en una decisión de 5 de octubre de 2017, anuló lo obrado en el proceso, invalidando la sentencia definitiva dictada, retrotrayendo la causa al estado de ser notificada nuevamente la demanda, por estimar la concurrencia de defectos en su notificación, advirtiendo que el 1 de julio de 2016, un receptor judicial certificó que el ocupante del inmueble objeto de este pleito, a esa fecha, era la Empresa Productora de C. S.A.; y que, luego, reanudado el procedimiento ante juez no inhabilitado, se instó por la notificación de la empresa demandada en el mismo domicilio, no obstante constarle a la demandante que aquella no ocupaba el lugar, sino que lo hacía un tercero a quien ella misma había arrendado el inmueble.

En consecuencia, consta en autos que la demanda fue presentada el 11 de marzo de 2016, indicando como domicilio de la demandada el mismo inmueble que la demandada había entregado en arrendamiento a un nuevo ocupante desde el 1 de febrero de 2016.

Desde luego, cualquiera sea el alcance o sentido que se otorgue a la presunción contenida en el artículo 8 N° 2 de la Ley N° 18.101, ésta tiene como objeto facilitar la tramitación de un procedimiento breve y concentrado y en ningún caso busca permitir un curso procesal que afecte la posibilidad del ejercicio del derecho de defensa de una de las partes, con la innegable afectación a un debido proceso a cuya cautela todo tribunal se encuentra constitucional y legalmente obligado, cuestión que tiene incidencia en la determinación de las costas a las que será condenada la demandante.

Por estas consideraciones, se revoca, con costas, la sentencia apelada de veinticuatro de mayo dos mil veintidós y en consecuencia, se declara que la demanda queda rechazada en su integridad.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo de la Ministra señora María Soledad Melo L.

Rol N° 46.631-2022.

Pronunciado por la Primera Sala de la Corte Suprema por los Ministros Sr. Arturo Prado P., Sr. Mauricio Silva C., Sra. María Soledad Melo L., y los abogados integrantes Sr. Eduardo Morales R., y Sra. Leonor Etcheberry C.

ARTURO JOSE PRADO PUGA MAURICIO ALONSO SILVA CANCINO

MINISTRO MINISTRO

Fecha: 09/01/2024 14:19:38 Fecha: 09/01/2024 14:19:38

MARIA SOLEDAD MELO LABRA ROSA MARIA LEONOR ETCHEBERRY

MINISTRA COURT

Fecha: 09/01/2024 14:19:39 ABOGADO INTEGRANTE Fecha: 09/01/2024 14:09:34

EDUARDO VALENTIN MORALES

ROBLES

ABOGADO INTEGRANTE

Fecha: 09/01/2024 14:14:56

Autoriza el Ministro de Fe de la Excma. Corte Suprema

MARCELO DOERING CARRASCO

MINISTRO DE FE

Fecha: 09/01/2024 15:13:33

En Santiago, a nueve de enero de dos mil veinticuatro, notifiqué en Secretaría por el Estado Diario la resolución precedente.

MARCELO DOERING CARRASCO

MINISTRO DE FE

Fecha: 09/01/2024 15:13:34

Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser validado en http://verificadoc.pjud.cl o en la tramitación de la causa.

En aquellos documentos en que se visualiza la hora, esta corresponde al horario establecido para Chile Continental.

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