Recientemente la Corte Suprema acogió el recurso de apelación, y dio lugar al recurso de protección interpuesta contra la imposición de una multa por parte de la comunidad del Condominio por supuestos desórdenes, y las posteriores amenaza de corte de los servicios domiciliarios básicos en caso de no pagar dicho monto, solo respecto a esto último.

Consulte sentencia analizada por Microjuris a continuación. (Fuente: Destacados del Editor, Microjuris)

Tribunal:   Corte Suprema

Sala:   Tercera

Colección:   Jurisprudencia

Cita:  ROL:10569-23, MJJ329224

Compendia:  Microjuris

VOCES: – RECURSO DE PROTECCION – DERECHO DE PROPIEDAD – CONDOMINIO – REGLAMENTO DE COPROPIEDAD – INFRACCIONES AL REGLAMENTO DE COPROPIEDAD – MULTA – MORA – CORTE DE SUMINISTRO DE SERVICIOS – RECURSO DE APELACION – RECURSO ACOGIDO –

La Comunidad de un edificio no está facultada para realizar el corte de los servicios domiciliarios básicos a causa del no pago de una multa, puesto que el reglamento de copropiedad no la habilita para ello.

Doctrina:

1.- Corresponde acoger el recurso de apelación, dando lugar a la protección interpuesta contra la imposición de una multa por parte de la comunidad del Condominio por supuestos desórdenes, y las posteriores amenaza de corte de los servicios domiciliarios básicos en caso de no pagar dicho monto, solo respecto a esto último. Esto, puesto que el acto recurrido consistente en las amenazas proferidas al actor en orden a hacer efectiva la medida consistente en el corte del suministro eléctrico ante el evento de no pagar la multa cursada resulta ilegal y arbitrario por afectar el derecho de propiedad de este último al intentar utilizar dicha prerrogativa al margen de las exigencias que prevé la Ley N° 19.537.

2.- Si bien la imposición de la sanción se ajusta a la legalidad vigente, aquello no habilita a la recurrida para proceder al corte del suministro eléctrico, medida que solo es posible aplicar en el caso que la deuda corresponda a los ítems referidos en el reglamento de copropiedad y que forman parte de los gastos comunes, sin que pueda imputarse a los mismos multas por infracciones al reglamentos u otros conceptos, debiendo, en el cobro presentado mensualmente, desglosarse las sumas que corresponden a gastos comunes de las que no. De esta forma, no participando de la categoría de gastos comunes la multa impuestas al actor, no procede a su respecto el corte de suministro eléctrico por su no pago, sin perjuicio del cobro de tales gastos por las vías pertinentes. 

Fallo:

Santiago, catorce de junio de dos mil veintitrés.

Vistos:

Se reproduce la sentencia en alzada, con excepción de sus considerandos quinto a séptimo, los que se eliminan.

Y se tiene en su lugar, y además, presente:

Primero: Que, compareció en estos autos don Cesar Mauricio Salas Vega, interponiendo el presente arbitrio cautelar en contra de la comunidad del Condominio Alto Miramar, representado por doña Cristina Elizabeth Ibáñez Córdova, por los actos arbitrarios e ilegales consistentes en la imposición de una multa ascendente a $60.310 por supuestos desórdenes, y las posteriores amenaza de corte de los servicios domiciliarios básicos en caso de no pagar dicha monto. Explica que siendo propietario del departamento 1608, del Edificio Alto Miramar, ubicado en Avenida Pedro de Valdivia N°485, sector El Llano de Coquimbo, el día 23 de octubre de 2022 recibió un mensaje de Presidenta del Comité de Administración del referido condominio, el que hacía alusión a las excesivas celebraciones que se divisaban en su balcón con posterioridad al término de un encuentro deportivo llevado a cabo en un estadio cercano al edificio, en circunstancias que ni él ni los arrendatarios que habitan el departamento conocían a dichos individuos, los que entraron al condominio sin autorización, aprovechan la nula acción del personal del condominio.

Agrega que los hechos antes relatados devinieron en una multa de $60.310 que fue incluida en la nómina de gastos comunes correspondientes al mes de octubre del año recién

pasado, por supuestos «desordenes», la que posteriormente fue traspasada a los gastos comunes del mes de noviembre, amenazando la recurrida con el corte de los servicios domiciliarios básicos de no efectuar su pago; todo lo anterior sin un debido proceso previo, de manera totalmente discrecional, sin tener claridad de cuáles son los hechos que se le atribuyen, así como el sustento reglamentario en que avala sus acciones.

Concluye expresando que estima conculcadas sus garantías constitucionales reconocidas en los numerales 1, 2, 3 y 24 del artículo 19 de la Constitución Política de la República, pidiendo en razón de lo anterior que se ordene a la recurrida dejar sin efecto la multa impuesta, emitir un comunicado público de desagravio hacia su persona, así como el cese de los hostigamientos, todo ellos con costas del recurso.

Segundo: Que, a su turno, abogando por el rechazo del libelo en análisis, la recurrida refiere que el día 23 de octubre de 2022, se realizó un partido de fútbol profesional entre los clubes de Coquimbo Unido y Colo Colo en el estadio Francisco Sánchez Rumoroso de Coquimbo, el que se encuentra frente al Condominio Alto Miramar, ingresando una vez terminado éste, más de 18 personas ajenas al condominio, quienes se dirigieron al departamento del recurrente haciendo uso de los estacionamientos pertenecientes a los copropietarios del edificio. Añade que, ante tal cantidad de personas, doña Yaritza Contreras, conserje de turno, les solicitó su identificación y la información del departamento al que se dirigían, reaccionando éstos de manera muy agresiva, faltando el respeto a la conserje de turno, negándose a entregar información alguna y, que una vez todos reunidos, comienza un escándalo con gritos, cánticos y bullicio generalizado, unido a una serie de acciones peligrosas en la orilla del balcón de dicha unidad y consumo de alcohol en los pasillos del edificio. Ante tal situación, frente a los reclamos de los demás miembros de la comunidad, doña Sandra Rubio, Presidenta del Comité de administración, interviene tratando de contener a los asistentes que ingresaba sin control, lo que en definitiva no logró, manteniéndose la situación por más de 30 minutos.Expone que luego de retirarse estos individuos el recurrente envió un mensaje por la aplicación de WhatsApp a los vecinos del condominio, pidiendo disculpas por los hechos acaecidos.

En relación a la sanción pecuniaria aplicada al actor, explica que hechos relatados fueron sancionados de acuerdo al Reglamento de Copropiedad existente desde noviembre del año 2018, el que en sus cláusulas Octava numeral tercero, Décimo Primera y Trigésimo Novena establecen la obligación de los propietarios en torno al uso ordenado y tranquilo de las unidades y espacios comunes, así como la prohibición de causar ruidos o ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás ocupantes, estableciéndose multas en caso de contravención a lo dispuesto en la cláusula octava, cuya cuantía se determinará de acuerdo a la gravedad y conforme lo señalado en la ley N° 19.537, la que en su artículo 32 explicita dicho rango y que va de 1 a 3 Unidades Tributarias Mensuales.

Finaliza aclarando que el Comité de Administración propuso al recurrente reunirse a fin de dar a conocer los detalles de la multa aplicada, instancia que fue rehusada por éste último, por lo que en este escenario el asunto debiese ser conocido por el Juzgado de Policía Local respectivo de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 21.442 sobre copropiedad inmobiliaria.

Tercero: Que, la sentencia en alzada, al acoger el recurso en estudio discurre sobre la base de lo establecido en el artículo 27 de la ley N° 21.442 en cuanto esta última establece que el procedimiento sancionatorio se sustanciará de acuerdo a lo dispuesto en la ley N° 18.287, normativa aplicable al caso en concreto por cuanto, al momento de imponerse la multa impugnada, ya era de cargo de la justicia local el conocimiento de las denuncias formuladas por los comités de administración en torno al incumplimiento de las obligaciones del artículo 8 de la misma ley, de manera que la recurrida carecería de facultades para proceder como lo hizo.

Cuarto:Que, para analizar el asunto planteado por esta vía, resulta conveniente consignar que el recurso de Protección de Garantías Constitucionales establecido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República, constituye, jurídicamente, una acción, destinada a amparar el legítimo ejercicio de las garantías y derechos preexistentes que en esa misma disposición se enumeran, mediante la adopción de medidas de resguardo que se deben tomar ante un acto u omisión arbitrario o ilegal que prive, amenace o perturbe ese atributo.

Quinto: Que, como se desprende de lo señalado precedentemente, es requisito indispensable de la acción de protección, la existencia de un acto u omisión ilegal, esto es, contrario a la ley, o arbitrario, producto del mero capricho de quien incurre en él, y que provoque algunas de las situaciones o efectos que se han indicado, afectando a una o más de las garantías -preexistentes- protegidas, consideración que resulta básica para el examen y la decisión de cualquier recurso como el que se ha interpuesto.

Sexto: Que, con el objetivo de esclarecer lo anterior en primer lugar, cabe resaltar en relación a los hechos que motivan la aplicación de la multa por parte de la recurrida, que el propio recurrente acompañó a su recurso de folio 1, fotografías de un hilo de conversación llevada a cabo a través de la aplicación «WhatsApp», en un grupo denominado «Vecinos Altomiramar», del que se extrae el siguiente mensaje difundido por el actor el día de los hechos a las 19.16 horas: «Buenas tardes vecinos, soy César del departamento 1608,lamentablemente hace un par de horas, una arrendataria que solo venía por el día, invito unos amigos, que no comportaron como es debido, por lo cual me llamo Sandra Rubio para ponerme al tanto y pedirme tomar las medidas del caso, finalmente así lo hice y hace aproximadamente una hora ya se fueron todos.El motivo del mensaje en el fondo es para ofrecer disculpas a cualquiera de mis vecinos que se pudo sentir afectado, yo siempre he tenido el interés de que podamos vivir en paz y en buena comunidad por ende ya tomé las

medidas necesarias para que no vuelva a ocurrir. Que tengan buenas tardes».

Del mismo modo, el recurrente incorporó al proceso, en concordancia con lo expuesto por ambas partes, colilla de gastos comunes del mes de octubre de 2022, Folio Nº 12-1576 referente al periodo que va desde el 30 de septiembre al 31 de octubre de 2022, y donde aparece la glosa «Departamento 1608 Multa por desorden día partido de fútbol ($ 60.310)», mismo monto que aparece como «total gastos atrasados» en la colilla del mes de noviembre del misma anualidad.

Estos antecedentes permiten concluir la efectividad de los hechos referidos por la recurrida en su informe, específicamente el ingreso de un número considerable de personas al edificio Alto Miramar sin autorización de su dueño, quienes se dirigieron al departamento 1608 ocasionando ruidos molestos de tal magnitud que llevaron al propio recurrente a manifestar sus disculpas a los demás residentes a las pocas horas de ocurrido el incidente.

Séptimo: Que, cabe ahora referirse, como segundo aspecto controvertido y central, la circunstancia de encontrarse habilitado el Comité de Administración del Condominio Alto Miramar para sancionar a miembros de la comunidad que conduce, actuando dentro de la esfera de sus atribuciones legales y reglamentarias.

A este respecto consta que el Reglamento de Copropiedad del Condominio Alto Miramar, acompañado por la recurrida en los folios 7 y 18, fue aprobado, y reducido a escritura pública, con fecha 8 de noviembre de 2018, estableciendo en su

artículo octavo: «Todo propietario y ocupante deberá hacer uso de su departamento, bodega o estacionamiento, en forma ordenada y tranquila, y deberá destinarlo exclusivamente a vivienda.En efecto, no podrán emplearlo en actividades contrarias a la moral, al orden público o a las buenas costumbres, ni ejecutar en ellos actos que perturben la tranquilidad de los demás copropietarios, o que comprometan la seguridad, estética, solidez o salubridad del condominio.», agregando en el numeral tres la prohibición de «causar ruidos o ejecutar actos que perturben la tranquilidad de los demás propietarios u ocupantes de las uni dades del condominio.»

En el mismo orden de ideas, el artículo trigésimo octavo, determina en lo pertinente que «Toda infracción al presente Reglamento, en especial las prohibiciones establecidas en el artículo octavo precedente, será sancionada con una multa que aplicará el Comité de Administración, y que se regulará, atendida su gravedad, conforme lo señala la ley diecinueve mil quinientos treinta y siete. De esta multa podrá reclamarse al Juez competente…».

Octavo: Que, como se aprecia, el reglamento en examen hace alusión expresa a la ley N° 19.537 sobre copropiedad inmobiliaria vigente a la época de su dictación, pero actualmente derogada por la ley N° 21.442 la cual entró en vigor el 13 de abril de 2022.

En este punto resulta útil mencionar que el artículo 100 de la ley actual establece: «Derógase la ley N° 19.537, sobre copropiedad inmobiliaria, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 5° transitorio de la presente ley.

Las comunidades de copropietarios que se hubieren acogido a la ley N° 19.537 se regirán por la presente ley desde su publicación, debiendo ajustarse los reglamentos de copropiedad a sus disposiciones en el plazo de un año. Los acuerdos adoptados por las asambleas de copropietarios con anterioridad a la entrada en vigencia de esta ley no quedarán sin efecto.»

Por su parte, el artículo 1° transitorio agrega que:»Deberán dotarse de un reglamento de copropiedad aquellos condominios que hubiesen sido creados antes de la entrada en vigencia de esta ley, o que, habiendo surgido con posterioridad, se originen en una comunidad que no signifique copropiedad en los términos de la ley. Si éste no hubiese sido dictado al cabo de un año de la publicación de la presente ley, se entenderá aplicable al condominio el reglamento tipo que deberá sancionar el reglamento de esta ley.»

En complemento a lo anterior, en uso de sus facultades interpretativas, la Secretaría Ejecutiva de Condominios, del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, emitió la Circular N° 2 de 17 de marzo del actual, en la que se dispone, en lo atingente, que el plazo de un año señalado en esta ley para la dictación o actualización de los Reglamentos de Copropiedad, debe contarse desde la fecha de publicación del Reglamento de la misma contemplado en el artículo 1° transitorio.

Finalmente, cabe señalar que dicho Reglamento fue recientemente aprobado mediante Resolución Exenta 721 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, publicado el 12 de abril del presente año, denominado «Reglamento Tipo de Copropiedad» acorde a la nueva ley N° 21.442.

Noveno: Que, de la normativa transcrita se desprende que, si bien en la época de ocurrencia de los hechos denunciados, la ley N° 19.537, marco regulatorio del Reglamento de Copropiedad del Condominio Alto Miramar, se encontraba derogada por la ley N° 21.442 que estableció nuevos requisitos relacionados con los reglamentos de copropiedad existentes a esa fecha o que se aprobaran con posterioridad a su entrada en vigencia, lo cierto es que el mismo cuerpo legal establece normas transitorias relacionadas con el cumplimiento de las nuevas exigencias, las que, al efecto, aun no tenían eficacia dada la falta del Reglamento que la autoridad administrativa debía dictar a propósito de su correcta ejecución, hito que además se consideró como determinante del inicio del cómputo del plazo concedido para su acatamiento.

Décimo:Que, de lo que se viene diciendo, fluye claramente que los sentenciadores del grado yerran al hacer aplicación de lo dispuesto en el artículo 27 de la ley N° 21.442 ya que el Reglamento de copropiedad que habilitaba al Comité de Administración recurrido a imponer la multa, así como sus normas de procedimiento, se encontraban vigentes, tanto en dicho periodo como en la actualidad, lo que descarta desde ya cualquier ilegalidad en su actuar motivada en este aspecto.

Undécimo: Que, en armonía con lo expuesto, debe concluirse que la recurrida, al imponer la sanción que se ha reprochado, actuó en el marco de un procedimiento establecido previamente, y ante la constatación de hechos expresamente prohibidos que habilitaban para su imposición, la cual además se ajustó en su cuantía a los parámetros establecidos en el artículo 32 de la ley 19.537.

Duodécimo: Que, por otro lado, si bien esta Corte advierte que la imposición de la multa en sí misma no ha sido impugnada, es menester recordar que acorde lo dispone el N° 4 del artículo 2° de la Ley N° 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria, los gastos comunes ordinarios comprenden aquellos de administración, mantención, reparación y de uso y consumo.

A su turno, el artículo 5° de la citada legislación establece que «el Reglamento de Copropiedad podrá autorizar al Administrador, previo acuerdo del Comité de Administración, a disponer el corte de suministro eléctrico a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos en el pago de tres o más cuotas de gastos comunes».

Décimo tercero:Que, en este contexto, si bien la imposición de la sanción se ajusta a la legalidad vigente, aquello no habilita a la recurrida para proceder al corte del suministro eléctrico, medida que solo es posible aplicar en el caso que la deuda corresponda a los ítems referidos anteriormente y que forman parte de los gastos comunes, sin que pueda imputarse a los mismos multas por infracciones al reglamentos u otros conceptos, debiendo, en el cobro presentado mensualmente, desglosarse las sumas que corresponden a gastos comunes de las que no. De esta forma, no participando de la categoría de gastos comunes la multa impuestas al actor, no procede a su respecto el corte de suministro eléctrico por su no pago, sin perjuicio del cobro de tales gastos por las vías pertinentes.

Décimo cuarto: Que, en virtud de los fundamentos vertidos, el acto recurrido consistente en las amenazas proferidas al actor en orden a hacer efectiva la medida consistente en el corte del suministro eléctrico ante el evento de no pagar la multa cursada resulta ilegal y arbitrario por afectar el derecho de propiedad de este último al intentar utilizar dicha prerrogativa al margen de las exigencias que prevé la Ley N° 19.537, de tal suerte que el recurso debe ser acogido en este extremo.

Décimo quinto: Que, en conclusión, si bien esta Corte no comparte los argumentos de los jueces del grado, de todos modos ante la constatación de un hecho que se erige como arbitrario e ilegal en los términos establecidos en la motivación anterior, la sentencia debe ser confirmada en la forma que se dirá.

Por estas consideraciones y de conformidad, además, con lo prevenido en el artículo 20 de la Constitución Política de la República y Auto Acordado de esta Corte sobre la materia, se revoca la sentencia apelada de dieciocho de enero de dos mil veintitrés, dictada por la Corte de Apelaciones de La Serena, en lo referido a la multa reclamada, la cual se estima procedente, rechazándose por tanto la acción cautelar en dicho extremo; y se confirma la sentencia en alzada solo en cuanto la recurrida deberá abstenerse de proceder al corte del suministro eléctrico de la unidad que utiliza el actor,

motivado en el cobro de la multa impuesta materia de estos

autos.

Regístrese y devuélvase.

Redacción a cargo del Ministro Sr. Sergio Muñoz Gajardo.

Rol Nº 10.569-2023.

Pronunciado por la Tercera Sala de esta Corte Suprema integrada por los Ministros (a) Sr. Sergio Muñoz G., Sr. Mario Carroza E., Sr. Mario Gómez M. (s) y Sra. Dobra Lusic N. (s) y por el Abogado Integrante Sr. Pedro Águila Y. No firman, no obstante haber concurrido a la vista y al acuerdo de la causa, los Ministros Sr. Gómez por no encontrarse disponible su dispositivo electrónico de firma y Sra. Lusic por haber concluido su período de suplencia.

SERGIO MANUEL MUÑOZ GAJARDO MARIO ROLANDO CARROZA

MINISTRO ESPINOSA

Fecha: 14/06/2023 11:05:02 MINISTRO Fecha: 14/06/2023 11:11:40

PEDRO HERNAN AGUILA YAÑEZ

ABOGADO INTEGRANTE

Fecha: 14/06/2023 11:05:03

Pronunciado por la Tercera Sala de la Corte Suprema integrada por los Ministros (as) Sergio Manuel Muñoz G., Mario Carroza E. y Abogado Integrante Pedro Aguila Y. Santiago, catorce de junio de dos mil veintitrés.

En Santiago, a catorce de junio de dos mil veintitrés, se incluyó en el Estado Diario la resolución precedente.

Este documento tiene firma electrónica y su original puede ser validado en http://verificadoc.pjud.cl o en la tramitación de la causa.

En aquellos documentos en que se visualiza la hora, esta corresponde al horario establecido para Chile Continental.